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2011年新加坡买房必读:政府组屋与私人公寓  

2011-10-06 16:14:08|  分类: 休闲娱乐 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在一个自由经济体系内,影响商品市场价格的最重要因素—是供需关系。房产,作为一个商品,也不例外。

新加坡经济在2009和2010年如同“过山车”,由高空落下后又直线抬起。政府先是在2009年初宣布进入有史以来最严重衰退;继而又在2010年创记录的达到经济15%的增长。超典型的V字形复苏,也反映在房屋市场上。

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2008年的美国次贷危机给火热的新加坡房市浇了一盆冷水。本来在上半年私宅市场有3.9%的涨幅,受到下半年的拖累,全年的私宅价格下跌了4.3%。随着雷曼兄弟的垮台,全球金融风暴的爆发,使得新加坡房市进入了寒冬。在2009年初至7月间,许多转售组屋都是以低于估价的价钱成交的。私人公寓方面,许多发展商担心新推出的单位卖不出去,使用了各种促销手段降价求售。现在回想起来,在那短短几个月买屋的人士,捡到了便宜。

这个寒冬确实很短,随后人们开始意识到这次的金融危机并没有想象中这么可怕,信心重新恢复,使得市场在2008-2009年期间的回调结束,房屋价格重新进入上升通道。

房产价格的快速上升引起了政府的忧虑,尽管国家发展部长马宝山喊话提醒人们不要贸然进场,但房市仍然热火朝天。在2009年7月,仅新私宅项目就卖出2767个单位,比6月份足足多出52%。在转售组屋市场方面,溢价也不断的推高。在随后的2010年,无论是转售组屋还是私人房产的价格都继续节节上升。

为了给市场降温,政府打出了一套组合拳。先是不断增加土地供应,以满足私宅市场上强劲需求。在2010年3月规定非津贴组屋屋主必须住满三年才能卖房并将房屋贷款的顶限从90%调低到80%。 随后,恢复兴建执行共管公寓项目(EC)在2010年国庆前夕宣布将新兴建的组屋增加到1万6千个单位,并保证在2011年再推出1万6千个新组屋单位。

我们看政府的调控手段无非是从供需关系下手,必要时增加供应量,目的是使供需达到平衡。但是当所有的手段都显得无力时,政府开始在需求方面下手了。

2010年8月30日,政府下重拳给市场降温。措施包括:

1.  规定私人产业拥有者,如想要买组屋,必须在6个月内卖掉私宅。

2.  规定第二套房贷贷款额不可超过70%。

3.  规定非津贴组屋屋主,必须住满5年才能卖组屋或买私宅。

从需求的源头着手,如同给市场打了一剂退烧针。房市终于平静了下来,私宅市场价格增长放缓,组屋的溢价在2010年10月从3万元降到2万5千。

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 新加坡政府组屋HDB Flat

4.  规定在海外拥有房产的新加坡公民和永久居民,要购买组屋就必须要在6个月内卖掉海外产业。

回顾了2009-2010年的房市,那2011年新加坡的房市是怎样的走向呢?

对新加坡房产未来预测有两种观点:一种是认为新加坡房价还有很大的上涨空间,依据为相比较北京的房价,新加坡的房屋价钱涨的不多;另外一种认为新加坡未来发展有限,房屋价钱现在已属偏高,未来还会下降。

新加坡房产咨询网的观点是,对新加坡的房产市场,应将政府组屋和私人住宅分开来看。

首先,独特的组屋制度决定了新加坡房产市场和其他市场的根本不同。虽然新加坡大多数人(80%)都住在组屋里,但是在组屋市场内投机的机会非常小。政府的种种限制和随时灵活调整的政策,使组屋的价格基本保持在稳定上涨的趋势。

有人说现在的组屋与前几年相比已经很贵了,还能够上涨吗?

其实,2010年的新加坡房产价格才刚刚超过14年前即1997年的高峰期。在1997年亚洲金融危机后,2001年911事件,2003年的SARS,给了新加坡经济一连串的重击。另外,随着中国的迅速发展,新加坡的经济不得不面临转型,使得新加坡从1997年至2003年一直处在经济低迷期。还记得在那个时期新加坡新兴建的组屋无人问津,位于裕廊西,盛港和榜鹅的组屋没有人要,到了晚上黑漆漆的一片。那时候五房式的组屋只卖20万左右。

但是你认为那样的事情还会有吗?根本不可能。因为建屋局的政策已不同以往。现在买新屋都是Build-to-order, 政府先拿订单才去建屋,不会再出现“剩余”的组屋了。

推动组屋价格稳定上扬的另外一个因素是持续不断的需求来源—新移民。政府650万的人口目标不是说着玩的,而是在有计划的实施。十年前的三房式转售组屋很长时间内都在15万左右,现在都要30万以上。再提醒你一个数字,十年前新加坡的常住人口为400万,2010年已达到了500万。什么时候达到600万呢?政府的计划为未来15-20年。

供需关系一目了然,需求还有100多万,而新加坡的土地供应还有多少?

如果说组屋是刚性需求,那么私人房产多少都带有点投机味道了。在新加坡居住的人赚钱之后投资什么呢?创业太难了,市场狭小,没有保证。政府提供了两个市场,股市和私宅。华人对房产有特殊偏好的,加上政府对私宅的投机活动也远没有对组屋市场那么敏感,造成了私宅价格波动较大的局面。

私人公寓的价格比组屋高是很自然的,因为它不受政府的限制,买多少个单位都可以,外国人购买也可以。但是要说私人公寓会向北京上海那样价格几倍的增长,则不太可能。因为那边的房产市场是一个整体,买家炒家全都在一个市场。新加坡则分为受保护的组屋市场和带有投机性质的私宅市场两部分。

在新加坡购买私宅的有两种人:一种是占总人口20%的不符合购买组屋的富裕人士;另一种则是已拥有组屋人士,又拥有私人公寓(用来出租)的。后一种人有多少,数据无从得知,但是感觉身边这样的人不在少数。

总结来说,组屋的价格今后还是会稳步上扬的,2011年如果没有另外一个金融海啸,价格还是会保持稳定。另外,政府也不会让它短期内大涨大跌。

私人公寓既然有投机色彩,还是选择一个低入场点比较保险。借用马宝山部长的一句话,“私宅土地供应足够,投资者不应贸然进场。”

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